Decalaj uriaș pe piața imobiliară: apartamentele costă de peste trei ori mai mult între orașe
În mai 2026, diferențele de preț la apartamente între orașele României depășesc 3.300 euro/mp în Cluj-Napoca și 950 euro/mp în Reșița, reflectând o piață cu mai multe viteze, influențată de migrație, ofertă și putere de cumpărare.
Piața imobiliară din România se conturează tot mai clar ca un sistem puternic dezechilibrat, în care diferențele de preț dintre orașe nu mai pot fi explicate exclusiv prin dinamica locală a construcțiilor sau prin variațiile punctuale ale cererii, ci prin evoluții economice și demografice structurale. De la orașe în care apartamentele se vând, în medie, cu sub 1.000 de euro pe metru pătrat util, până la centre urbane unde prețurile depășesc 3.300 de euro pe metru pătrat, decalajul de peste trei ori arată că România imobiliară funcționează, practic, pe mai multe viteze simultan, cu niveluri de accesibilitate radical diferite în funcție de orașul în care se face achiziția.
24 de orașe sub 1.500 euro/mp, șase peste 2.000 euro/mp
Datele din piața imobiliară pentru luna mai 2026 arată o piață în care 24 de orașe reședință de județ se mențin sub pragul de 1.500 euro/mp util, în timp ce doar șase centre urbane depășesc 2.000 euro/mp, confirmând o concentrare a valorii imobiliare în câteva poli economici majori.
Diferențele de preț dintre orașe sunt generate în primul rând de dezechilibrul dintre cerere și ofertă, dar și de dinamica economică locală. În orașe precum Reșița (952 euro/mp), Brăila (1.041 euro/mp), Giurgiu (1.087 euro/mp), Alexandria (1.099 euro/mp) sau Piatra-Neamț (1.132 euro/mp), piața imobiliară este caracterizată de o cerere relativ stabilă și o ofertă redusă de proiecte rezidențiale noi.
În aceste piețe, lipsa investițiilor în construcții noi și migrația populației către centre mai mari mențin prețurile la un nivel scăzut, însă acest lucru reflectă mai degrabă stagnare economică decât un avantaj de accesibilitate.
Marile orașe: Cluj-Napoca, cel mai scump, cu peste 3.300 euro/mp
La polul opus, orașele mari funcționează după o logică diferită. În București, Brașov, Cluj-Napoca, Constanța, Sibiu sau Craiova, prețurile sunt susținute de migrația internă, dezvoltarea pieței muncii și extinderea segmentului rezidențial nou.
Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș din țară, cu peste 3.300 euro/mp util, în timp ce Bucureștiul și Brașovul se apropie de 2.300 euro/mp, nivel influențat în special de scumpirea locuințelor noi. În Constanța, prețurile au depășit pentru prima dată pragul de 2.000 euro/mp, semnalând intrarea într-o nouă etapă de maturizare a pieței locale.
Sibiu a ajuns la 2.014 euro/mp, susținut de interesul dezvoltatorilor și de perspectivele de conectivitate îmbunătățită cu Bucureștiul, în timp ce Craiova a înregistrat una dintre cele mai accelerate evoluții din țară, de la 1.625 euro/mp în 2024 la aproximativ 2.183 euro/mp în prezent.
Orașe în tranziție: Timișoara și Iași se apropie de 2.000 euro/mp
O categorie tot mai relevantă este cea a orașelor care se apropie de pragul de 2.000 euro/mp, fără a-l depăși încă. Timișoara, cu 1.948 euro/mp, și Iași, cu 1.990 euro/mp, se află într-o zonă de tranziție, în care presiunea cererii începe să împingă valorile spre nivelurile marilor centre urbane.
Această evoluție sugerează că diferențele dintre marile orașe nu mai sunt doar de nivel, ci de moment, multe dintre piețele regionale urmând probabil aceeași traiectorie de ajustare ascendentă în anii următori. Pragul de 2.000 euro/mp începe să funcționeze ca un nou reper psihologic al pieței imobiliare urbane din România.
Factorii care alimentează polarizarea
Analiza pieței arată că diferențele dintre orașe sunt alimentate de trei factori principali. În primul rând, dezvoltarea imobiliară nouă este concentrată în câteva centre urbane, unde randamentele sunt mai atractive pentru investitori. În al doilea rând, migrația internă continuă să favorizeze marile orașe universitare și economice, ceea ce menține cererea ridicată în aceste zone.
În al treilea rând, diferențele de venituri și structură economică locală determină capacități de cumpărare complet diferite, ceea ce explică de ce orașele din sudul și estul țării rămân la niveluri mult mai scăzute decât centrele din vest și din zona metropolitană a Capitalei.
„Încă există în România orașe reședință de județ cu un preț mediu de trei ori mai ieftin decât prețul mediu practicat în cel mai scump oraș din țară. O cauză este lipsa ofertei pe segmentul nou în aceste piețe. Pe de altă parte, accesibilitatea rămâne ridicată în majoritatea orașelor din România. Decalajele dintre orașele României pe piața imobiliară se adâncesc în principal din cauza modului inegal în care se dezvoltă oferta nouă de locuințe, a migrației interne către centrele economice și universitare și a diferențelor de putere de cumpărare dintre regiuni. În marile orașe, cererea rămâne ridicată și constant alimentată de locuri de muncă și investiții, în timp ce în multe reședințe de județ mai mici oferta de proiecte noi este limitată, iar cererea este stabilă sau în scădere. Aceste trei dinamici combinate duc în mod natural la accelerarea prețurilor în unele zone și la stagnare în altele, ceea ce explică polarizarea tot mai vizibilă a pieței imobiliare din România”, a explicat un analist imobiliar.
